Zakup nieruchomości to jedno z najważniejszych przedsięwzięć życiowych.
Wydając niejednokrotnie oszczędności całego życia, chcemy mieć pewność, że to co kupujemy jest w uporządkowanym stanie prawnym.
Podstawowym dokumentem, który zawiera istotne dane o stanie prawnym nieruchomości jest Księga Wieczysta.
Można w niej sprawdzić następujące informacje :
- jakie prawo do nieruchomości jest sprzedawane,
- położenie nieruchomości oraz jej wielkość,
- kto jest właścicielem nieruchomości i ilu ich jest
- czy nieruchomość jest obciążona jakimiś prawami, ograniczeniami, roszczeniami lub hipoteką,
Posiadając numer księgi wieczystej można sprawdzić jej stan w przeglądarce Elektronicznych Ksiąg Wieczystych na stronie Ministerstwa https://ekw.ms.gov.pl
Sprzedaż domu, mieszkania lub działki wymaga sporządzenia przez notariusza umowy przeniesienia własności w postaci aktu notarialnego. Niezbędnym jest zasięgnięcie u notariusza informacji o wymaganych dokumentach dotyczących konkretnej nieruchomości, gdyż mogą się one nieznacznie różnić.
W tym artykule postaramy się przedstawić te, które na ogół są wymagane.
Tytuł prawny do nieruchomości
Po pierwsze – sprzedający powinien przedstawić dokument, który określa na jakiej podstawie został nabyty tytuł prawny do sprzedawanej nieruchomości.
Może to być:
- umowa sprzedaży – zawsze w postaci aktu notarialnego,
- umowa darowizny – również w postaci aktu notarialnego
- jeśli nieruchomość została nabyta poprzez dziedziczenie – postanowienie
Sądu o nabyciu spadku lub poświadczenie dziedziczenia w postaci aktu notarialnego.
W przypadku darowizny i dziedziczenia, dodatkowo wymagane jest zaświadczenie z Urzędu Skarbowego o zapłaconym podatku od spadków
i darowizn.
Zaświadczenie o niezaleganiu z opłatami eksploatacyjnymi oraz zaświadczenie o przysługującym prawie do lokalu
Kolejne, niezbędne do sprzedaży mieszkania dokumenty to
- zaświadczenie o niezaleganiu z opłatami eksploatacyjnymi. Bardzo ważne jest, aby zawierało ono potrzebne informacje z uwzględnieniem miesiąca, w którym nastąpi przeniesienie własności nieruchomości.
- zaświadczenie o posiadanym prawie do lokalu
Dokumenty te wydawane są przez Spółdzielnię lub Wspólnotę, która administruje nieruchomością. Nie są one wydawane „od ręki”. Na zaświadczenia trzeba będzie poczekać, nawet do 7 dni.
Wypisy z rejstru gruntów i lokali
Następnym etapem pozyskiwania dokumentów, będzie wizyta w Urzędzie Gminy lub Miasta oraz w Starostwie Powiatowym. W zależności czy przedmiotem sprzedaży jest dom, mieszkanie czy też działka, wymagania co do dokumentów będą inne.
W Urzędzie Miasta lub Gminy uzyskamy:
- opinię dotyczącą przeznaczenia nieruchomości w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego
- zaświadczenie Prezydenta Miasta lub urzędu Gminy, że nieruchomość nie znajduje się w strefie rewitalizacji.
W Starostwie Powiatowym uzyskamy:
- wypis z rejestru gruntów
- wypis z rejestru lokal
- wyrys z mapy ewidencji gruntów
- kopia mapy zasadniczej
- zaświadczenie, że nieruchomość nie jest objęta planem urządzania lasu
Zaświadczenie o braku osób zameldowanych
Ostatnim dokumentem, niezbędnym do sprzedaży będzie zaświadczenie o braku osób zameldowanych. Ważne aby dokument, był uzyskany z Urzędu Miasta tuż przed datą, lub nawet w dniu przeniesienia własności nieruchomości, jako że zawiera informację o stanie zameldowania na dzień, w którym został wydany.
co jeszcze jest ważne?
W przypadku zakupu nowego domu, jeśli budynek nie został do tej pory ujawniony w księdze wieczystej wymagane jest pozwolenie na użytkowanie, które musi przedłożyć sprzedający. Daje to kupującemu pewność, że dom jest oddany do użytku a wszelkie sprawy związane z budową domu z punktu formalno-prawnego zostały uregulowane.
Czy można sprzedać nieruchomość obciążoną hipoteką?
Tak. Wówczas wymagane są następujące dokumenty:
- Zaświadczenie z banku o saldzie zadłużenia.
W zależności od rodzaju banku, można je uzyskać osobiście lub poprzez bankowość elektroniczną.
- Promesa – pozwolenie banku na wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego.
- Rachunek techniczny – numer rachunku bankowego, na który zostanie dokonana wcześniejsza spłata kredytu, wydawany wraz z promesą.
Ponadto powinniśmy zadbać o jeszcze jeden dokument, niezbędny do usunięcia w księdze wieczystej wpisu o hipotece. Jest nim zgoda banku (lub innego organu, który dokonał wpisu hipoteki) na jej wykreślenie. Bank wyda to zaświadczenie kredytobiorcy, po całkowitej spłacie kredytu.
Kolejnym krokiem – obowiązkiem nowego właściciela, będzie złożenie w Sądzie Rejonowym Wydział Ksiąg Wieczystych wniosku o wykreślenie wpisu o hipotece wraz z opłatą sądową w wysokości 100zł.
Czy można sprzedać mieszkanie, które nie ma założonej księgi wieczystej?
Tak. Może to dotyczyć:
- nieruchomości z rynku pierwotnego
Wówczas pierwszy właściciel składa do Sądu Rejonowego wniosek o założenie księgi wieczystej
- spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego.
Tego typu lokale nie mają obowiązku posiadania księgi wieczystej.
- starych lub opuszczonych nieruchomości
Tak jak w przypadku pierwszym normalną rzeczą jest brak założonej księgi wieczystej, tak w dwóch kolejnych, dla zweryfikowania wiarygodności informacji podanych przez właściciela, do sporządzenia aktu przeniesienia własności tej nieruchomości będą wymagane następujące dokumenty:
- akt notarialny, który daje prawo obecnemu właścicielowi do korzystania z lokalu,
- decyzja administracyjna, która przyznaje prawo do własności,
- w przypadku otrzymania nieruchomości na drodze spadku lub darowizny — postanowienie sądu
- zaświadczenie wydane przez spółdzielnię mieszkaniową o przysługującym prawie do lokalu oraz niezaleganiu w opłatach administracyjnych
- zaświadczenie o stanie zameldowania w sprzedawanym lokalu
- oświadczenie sprzedawcy o niezaleganiu w płatnościach dotyczących energii elektrycznej, gazu, wody oraz innych mediów potwierdzone przez dostawców.
Pomimo, że prawo zakłada możliwość sprzedaży nieruchomości bez księgi wieczystej to jej założenie ułatwi obrót tą nieruchomością oraz , w razie potrzeby, ustanowienie na niej hipoteki.
Jak założyć księgę wieczystą?
Możemy to zrobić samodzielnie składając wniosek w wydziale ksiąg wieczystych Sądu Rejonowego. Do wniosku trzeba będzie dołączyć potrzebne dokumenty oraz uiścić opłaty w wysokości : 60zł opłaty sądowej oraz 200zł opłaty za wpis prawa własności.
Przy okazji zawarcia umowy kupna–sprzedaży może tego dokonać notariusz.
W takim przypadku, jako kupujący musimy liczyć się z dodatkowym kosztem taksy notarialnej. Będziemy musieli też dostarczyć notariuszowi wszystkie wymagane dokumenty oraz pokryć wyżej wymienione opłaty związane z założeniem księgi.
Podsumowanie
Sprzedaż nieruchomości wiąże się z wieloma formalnościami. Warto zadbać, aby zgromadzenie wszelkich dokumentów odbyło się z odpowiednim wyprzedzeniem. Wtedy transakcja przebiegnie pomyślnie i unikniemy niepotrzebnych nerwów.
