Czym jest, do czego służy i jak zabezpiecza nas przy zakupie nieruchomości? Dowiedz się z poniższego artykułu.
Czym jest umowa przedwstępna?
Każda umowa jest zabezpieczeniem interesów stron, których umowa dotyczy. Tak samo jest w przypadku, kiedy mamy do czynienia z transakcją kupna – sprzedaży nieruchomości. Zanim jednak dojdzie do podpisania umowy przyrzeczonej przeniesienia własności nieruchomości, zazwyczaj strony - kupującego oraz sprzedającego zawierają umowę przedwstępną jako gwarancję ustalonych między nimi postanowień. Jest to zatem umowa, w której sprzedający obiecuje, że sprzeda, natomiast kupujący, że kupi daną nieruchomość na ustalonych między nimi wytycznych.
Po co umowa przedwstępna?
Umowa przedwstępna jest niczym innym, jak zapewnieniem przyszłej transakcji i jej warunków. Określa bowiem główne warunki umowy przyrzeczonej.
Jest zawierana wówczas, gdy z jakichś powodów zawarcie umowy przyrzeczonej nie może odbyć się od razu. Przy transakcjach dotyczących nieruchomości proces ten trwa od kilkunastu do kilkudziesięciu dni a nawet miesięcy. Aby mieć pewność, że kontrahent, który obiecał zawarcie transakcji na ustalonych warunkach po tym czasie nie zmieni zdania warto zabezpieczyć się umową przedwstępną.
W sytuacji gdy zakup nieruchomości jest finansowany z kredytu, taka umowa jest wymagana przez bank przed rozpatrzeniem wniosku o kredyt.
Inne sytuacje, w których umowa przedwstępna okazuje się przydatna, ponieważ transakcja jest przesunięta w czasie a chcemy zarezerwować umówioną cenę nieruchomości to np.
- kiedy istnieje konieczność uzyskania środków finansowych na zakup nieruchomości - czy to z kredytu, czy ze sprzedaży innej nieruchomości, czy z lokaty terminowej.
- kiedy sprzedający potrzebuje czasu na wyprowadzkę np. dokonuje w międzyczasie zakupu innej nieruchomości lub kończy budowę.
- strony umówiły się na dane czynności, które sprzedający musi wykonać przed sprzedażą np. dokończyć budowę lub remont, spłacić kredyt hipoteczny, uporządkować wszelkie formalności dotyczące nieruchomości.
Co musi zawierać umowa przedwstępna?
Przygotowanie umowy przedwstępnej warto zlecić specjaliście tj. prawnikowi, notariuszowi lub pośrednikowi w obrocie nieruchomościami. Tylko wówczas mamy pewność, że zabezpieczy ona należycie wszelkie kwestie dotyczące transakcji.
Oprócz szczegółów, dotyczących konkretnej transakcji i indywidualnych ustaleń kontrahentów, w umowie zawsze powinny się znaleźć następujące informacje:
- dane stron transakcji – imię i nazwisko, imiona rodziców, PESEL, adres zamieszkania
- opis nieruchomości. Tu muszą być zawarte dane o metrażu, liczbie pokoi, numer księgi wieczystej, informacje o dodatkowych powierzchniach tj. piwnica, garaż czy komórka lokatorska.
- adres nieruchomości
- cena sprzedaży
- termin umowy przyrzeczonej
- lista dokumentów, które sprzedający musi przedłożyć w celu sporządzenia aktu przeniesienia własności nieruchomości.
- oświadczenia właściciela potwierdzające, że żadne osoby trzecie nie mają praw do sprzedawanej nieruchomości, że nie ma żadnych zaległości w opłatach, że nie toczy się żadne postępowanie egzekucyjne z nieruchomości, że właściciel nie podpisał wcześniej żadnych umów przedwstępnych dotyczących zbycia tej nieruchomości.
- kwota zaliczki lub zadatku, który został pobrany przez sprzedającego w celu zarezerwowania nieruchomości.
Zaliczka czy zadatek?
Warto tu wspomnieć czym różnią się te dwa zabezpieczenia finansowe. Kwestię zadatku reguluje art. 394 kodeksu cywilnego. Mówi on, że jeżeli umowa przyrzeczona przeniesienia własności dojdzie do realizacji, wówczas zadatek jest zaliczany na poczet świadczenia strony, która go dała. Jeśli jednak kupujący odstąpi od podpisania przyrzeczonej umowy, traci zadatek.
Zadatek oznacza więc tyle, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron, druga może bez wyznaczenia terminu dodatkowego odstąpić od umowy i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała - może żądać sumy dwukrotnie wyższej.
W przypadkach gdy:
- obie strony rozwiązały umowę,
- niewykonanie umowy jest następstwem okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności,
- obie strony ponoszą odpowiedzialność
sprzedający zwraca jedynie kwotę zadatku. Kupujący nie ma prawa dochodzenia jego zwrotu w podwójnej wartości.
Natomiast wpłacona zaliczka jest zawsze zwrotna. Zostaje ona zaliczona na poczet należnego świadczenia, a w razie jego niewykonania strona może domagać się zwrotu zaliczki oraz naprawienia szkody.
Reasumując, zadatek zabezpiecza w pewnym stopniu wykonanie umowy, natomiast zaliczka jest jedynie częścią zapłaconej ceny przedmiotu umowy sprzedaży.
Ich wysokość może być dowolna, jednak zazwyczaj jest to 10% ustalonej ceny sprzedaży nieruchomości.
Forma umowy przedwstępnej
Umowa przedwstępna zawsze musi być zawarta na piśmie, w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze stron, opieczętowana datą oraz podpisami sprzedającego i kupującego.
Istnieją dwie formy w jakich może być zawarta:
- cywilnoprawna
- notarialna
Zasadniczą różnicą pomiędzy nimi jest fakt, że w formie notarialnej umowa jest wiążąca w takim stopniu, że nie ma odwrotu od zawarcia umowy przyrzeczonej. Przy formie cywilnoprawnej istnieje taka możliwość. Zazwyczaj idzie za tym utrata zadatku lub inna kara umowna, jednak nie ma w tym przypadku możliwości dochodzenia, na drodze sądowej, zawarcia umowy przyrzeczonej.
Inne cechy umowy przedwstępnej zawartej w formie aktu notarialnego:
- jest to umowa silniejsza prawnie
- roszczenia z tytułu umowy przedwstępnej notarialnej mogą zostać wpisane w księdze wieczystej nieruchomości
- jest to usługa płatna, zgodnie z taksą notarialną
Zarówno umowa przedwstępna cywilnoprawna jak i w formie aktu notarialnego powinny zabezpieczyć interesy sprzedającego i kupującego w takim stopniu, aby finał transakcji był korzystny dla obu. Należy zatem rozważyć potrzeby dwóch stron transakcji oraz skutki jakie każda z umów wywoła w przyszłości, zanim podejmie się decyzję, którą z nich wybrać.
