Zacznijmy od uczciwej liczby
Przeciętne mieszkanie na wynajem w Białymstoku przynosi dziś około 4,2% rentowności brutto w skali roku. Brutto, czyli zanim odejmiemy podatek, pustostany, remonty i Twój czas.
To nie jest liczba, która robi wrażenie na konferencjach inwestycyjnych. Ale to jest liczba prawdziwa — i dużo lepiej podjąć decyzję na jej podstawie niż na podstawie obietnicy „10% rocznie bez wysiłku".
Policzmy to na konkretnym przykładzie
Weźmy typową inwestycję: mieszkanie dwupokojowe, 45 m², w przyzwoitej lokalizacji.
| Pozycja | Kwota |
|---|---|
| Cena zakupu (45 m² × ~9 500 zł) | 427 500 zł |
| Koszty transakcyjne (notariusz, PCC, prowizja) | ~15 000 zł |
| Odświeżenie i podstawowe wyposażenie | ~25 000 zł |
| Kapitał zaangażowany | ~467 500 zł |
| Czynsz najmu miesięcznie | 1 900 zł |
| Przychód roczny | 22 800 zł |
| Rentowność brutto | ~4,9% |
A teraz odejmijmy to, o czym się zapomina:
- **podatek ryczałtowy 8,5%** — około 1 940 zł rocznie,
- **czynsz administracyjny w okresie pustostanu** — zwykle 1 miesiąc w roku, około 600 zł,
- **utrata czynszu za ten miesiąc** — 1 900 zł,
- **drobne naprawy i zużycie** — realistycznie 1 500 zł rocznie.
Zostaje około 17 000 zł netto rocznie, czyli 3,6% na zaangażowanym kapitale. Plus wzrost wartości samego mieszkania, który przy obecnej dynamice rynku wynosi około 1,2% rocznie.
Kiedy to ma sens, a kiedy nie
Ma sens, jeśli:
- masz gotówkę, która i tak leżałaby na koncie, a nie chcesz jej trzymać w obligacjach,
- traktujesz to jako budowanie majątku w perspektywie 10+ lat, nie jako źródło bieżącego dochodu,
- kupujesz **dobrze** — czyli poniżej średniej rynkowej, a nie „cokolwiek, byle wynająć",
- jesteś w stanie sam ogarnąć najemcę albo wliczasz koszt zarządzania w rachunek.
Nie ma sensu, jeśli:
- liczysz, że najem spłaci Ci ratę kredytu — przy obecnym WIBOR-ze 3,8% to się zwykle nie domyka,
- kupujesz mieszkanie z myślą „potem się zobaczy" i bez policzonego rachunku,
- nie masz poduszki na 3–4 miesiące pustostanu albo na wymianę sprzętu.
Co realnie podnosi rentowność w Białymstoku
- **Kupno poniżej rynku.** Każde 20 000 zł zaoszczędzone przy zakupie to około 0,2 punktu procentowego rentowności na zawsze. To jedyna zmienna, na którą masz pełny wpływ i działa przez cały okres inwestycji.
- **Lokalizacja pod konkretnego najemcę.** Okolice uczelni, szpitali i większych pracodawców oznaczają krótsze pustostany. Mieszkanie, które stoi puste dwa miesiące, zjada cały zysk z pół roku.
- **Metraż.** Kawalerki i małe dwupokojowe mają wyższą rentowność na metrze niż duże mieszkania — ale też większą rotację najemców.
- **Stan wykończenia.** Czyste, spójne, neutralne mieszkanie wynajmuje się szybciej i drożej. Nie chodzi o drogi remont, tylko o to, żeby nic nie odstraszało na zdjęciach.
- **Dobra umowa.** Najem okazjonalny z aktem notarialnym to koszt kilkuset złotych, który ratuje przed sytuacją, w której nie da się odzyskać własnego mieszkania.
Najem czy sprzedaż — jak zdecydować
Jeśli masz odziedziczone albo niepotrzebne mieszkanie, pytanie brzmi zwykle: wynająć czy sprzedać?
Prosty test: podziel możliwą cenę sprzedaży przez roczny czynsz netto. Jeśli wynik przekracza 25, to znaczy, że mieszkanie jest warte dużo w stosunku do tego, co przynosi — i sprzedaż zwykle jest lepszą decyzją niż najem. Jeśli wynik jest poniżej 20, najem broni się finansowo.
Przy naszym przykładzie: 427 500 / 17 000 = 25,1. Czyli sytuacja graniczna — decyzja zależy od tego, czy chcesz mieć z tym do czynienia, czy wolisz spokój i kapitał.
Najczęstsze pytania
Jaka jest rentowność najmu w Białymstoku?
Około 4,2% brutto i 3,5–3,8% netto po podatku i realnych kosztach. To mniej więcej tyle, co lokata, ale z dodatkiem wzrostu wartości nieruchomości.
Ile kosztuje wynajem mieszkania w Białymstoku?
Przeciętnie około 1 900 zł miesięcznie. Kawalerki 1 400–1 700 zł, dwupokojowe 1 800–2 200 zł, w zależności od dzielnicy i standardu.
Czy opłaca się kupić mieszkanie na wynajem na kredyt?
Przy WIBOR 3M na poziomie ~3,8% i rentowności najmu ~4,2% marża jest minimalna. Na kredyt ma to sens głównie jako długoterminowa budowa majątku, nie jako bieżący dochód.
Jaki podatek od najmu?
Ryczałt 8,5% do 100 000 zł przychodu rocznie, powyżej 12,5%.
Chcesz policzyć to na konkretnym mieszkaniu?
Sprawdzimy realną stawkę najmu w danej lokalizacji, policzymy rentowność netto i powiemy uczciwie, czy w Twoim przypadku lepszy jest najem czy sprzedaż.
Zadzwoń: +48 690 657 123 albo napisz przez [formularz kontaktowy](/kontakt).
