Tak, można. I to wcale nie jest skomplikowane
Najczęstsze pytanie przy pierwszej rozmowie brzmi: „ale ja mam kredyt, czy w ogóle mogę to sprzedać?". Możesz. Większość mieszkań na rynku wtórnym w Białymstoku sprzedaje się z niespłaconym kredytem — to standardowa, dobrze opisana procedura, którą notariusze i banki robią rutynowo.
Pieniądze od kupującego trafiają wtedy w dwa miejsca: część idzie prosto do Twojego banku na spłatę kredytu, reszta — do Ciebie. Hipoteka znika z księgi wieczystej, a kupujący dostaje czyste mieszkanie.
Krok 1. Zaświadczenie z banku
Zanim cokolwiek ustalisz z kupującym, poproś swój bank o zaświadczenie o wysokości zadłużenia wraz z promesą zwolnienia hipoteki. To dokument, który mówi:
- ile dokładnie zostało do spłaty na konkretny dzień,
- na jaki numer rachunku technicznego ma trafić spłata,
- że po wpłynięciu tej kwoty bank wyda zgodę na wykreślenie hipoteki.
Czas oczekiwania to zwykle 7–14 dni, a koszt zależy od banku (zwykle 0–200 zł). Zaświadczenie ma termin ważności, więc nie zamawiaj go zbyt wcześnie — najlepiej wtedy, gdy masz już kupującego.
Krok 2. Umowa przedwstępna z właściwymi zapisami
W umowie przedwstępnej musi się znaleźć mechanizm podziału ceny. Standardowy zapis wygląda tak:
- kwota odpowiadająca zadłużeniu → **bezpośrednio na rachunek techniczny banku**,
- pozostała część ceny → na Twoje konto.
Jeśli kupujący też bierze kredyt, dochodzi jeszcze warunek uzyskania przez niego finansowania i termin na to — zwykle 30–45 dni. Warto zapisać, co się dzieje z zadatkiem, jeśli bank kupującego odmówi. To zdanie potrafi później zaoszczędzić bardzo nerwowych rozmów.
Krok 3. Akt notarialny
Notariusz widzi hipotekę w księdze wieczystej i wpisuje do aktu całą mechanikę: kto ile płaci, na jakie konto i w jakim terminie. Kupujący jest zabezpieczony, bo w akcie jest promesa banku. Ty jesteś zabezpieczony, bo przeniesienie własności następuje razem z zapłatą.
Krok 4. Spłata i wykreślenie hipoteki
Po zapłacie bank wystawia list mazalny — zgodę na wykreślenie hipoteki. Wniosek do sądu wieczystoksięgowego składa zwykle kupujący albo notariusz. Formalne wykreślenie trwa w Białymstoku najczęściej 2–4 miesiące, ale nie blokuje niczego — mieszkanie jest już sprzedane, a pieniądze rozliczone.
Gdzie to najczęściej się sypie
- **Zaświadczenie zamówione za późno.** Termin u notariusza już ustalony, a dokumentu nie ma. Zamawiaj je od razu po podpisaniu umowy przedwstępnej.
- **Nieaktualna kwota zadłużenia.** Zadłużenie zmienia się z każdą ratą. Kwota w akcie musi odpowiadać dniu transakcji, inaczej zostanie niedopłata i hipoteka nie zostanie zwolniona.
- **Kredyt walutowy.** Przy kredytach w walucie obcej kwota spłaty zależy od kursu z dnia przelewu. Trzeba przewidzieć bufor i zapisać, kto pokrywa różnicę.
- **Kupujący z kredytem i sprzedający z kredytem naraz.** Dwa banki, dwa harmonogramy. Da się to spiąć, ale wymaga pilnowania terminów po obu stronach — to najczęstszy powód przesunięcia aktu.
- **Zapomniany podatek.** Jeśli sprzedajesz przed upływem 5 lat od nabycia, dochodzi podatek 19% od dochodu — chyba że przeznaczysz środki na własne cele mieszkaniowe w ciągu 3 lat.
Ile to trwa
Realnie od decyzji do pieniędzy na koncie: 2–3 miesiące, z czego sama sprzedaż dobrze przygotowanego mieszkania w Białymstoku to zwykle 30–60 dni, a formalności kredytowe kupującego dokładają kolejne 4–6 tygodni.
Najczęstsze pytania
Czy mogę sprzedać mieszkanie z hipoteką bez spłacania kredytu wcześniej?
Tak. Kredyt jest spłacany z ceny sprzedaży w dniu transakcji — nie musisz mieć własnych środków na wcześniejszą spłatę.
Co, jeśli kredyt jest wyższy niż cena sprzedaży?
Wtedy różnicę trzeba dopłacić z własnych środków przed wykreśleniem hipoteki. Warto to policzyć na samym początku, zanim ustalisz cenę ofertową.
Czy bank może nie zgodzić się na sprzedaż?
Nie. Bank nie wyraża zgody na sprzedaż — jego interes kończy się na spłacie kredytu z ceny transakcji.
Ile kosztuje wcześniejsza spłata kredytu?
Przy kredytach o zmiennym oprocentowaniu prowizja za wcześniejszą spłatę zwykle nie występuje po 3 latach od zawarcia umowy. Sprawdź to w swojej umowie — to konkretna kwota, którą trzeba wliczyć w rachunek.
Masz kredyt i chcesz sprzedać?
Przeprowadzimy Cię przez całość: zamówienie zaświadczenia, zapisy w umowie przedwstępnej, koordynację z bankiem i notariuszem. Ty podpisujesz, my pilnujemy terminów.
Zadzwoń: +48 690 657 123 albo napisz przez [formularz kontaktowy](/kontakt).
