Dlaczego ta umowa jest tak ważna przy kredycie
Przy zakupie za gotówkę umowa przedwstępna to głównie formalność przed aktem. Przy kredycie jest inaczej: podpisujesz ją w momencie, gdy nie masz jeszcze pewności, czy bank udzieli finansowania. Bank zwykle i tak poprosi o tę umowę, żeby rozpatrzyć wniosek dla konkretnego mieszkania.
To oznacza, że przez kilka tygodni masz wpłacony zadatek i czekasz na decyzję, na którą nie masz pełnego wpływu. Dobrze napisana umowa sprawia, że to czekanie nie jest ryzykiem.
Zastrzeżenie: ten artykuł nie zastępuje porady prawnej. Treść umowy omów z notariuszem lub prawnikiem, a warunki kredytu z doradcą lub bankiem.
Zadatek czy zaliczka — to nie to samo
To najczęstsze nieporozumienie przy umowie przedwstępnej:
- Zadatek (art. 394 Kodeksu cywilnego): jeśli umowy nie wykona kupujący, sprzedający może zatrzymać zadatek. Jeśli nie wykona sprzedający, kupujący może żądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości.
- Zaliczka: w razie niedojścia umowy do skutku co do zasady podlega zwrotowi.
Zadatek daje obu stronom poczucie powagi, ale przy kredycie bez dodatkowego zapisu działa przeciwko kupującemu. Jeśli bank odmówi, a umowa nie przewiduje takiej sytuacji, spór o zadatek jest realnym ryzykiem.
Warunek kredytowy — zdanie, które chroni zadatek
Kluczowy zapis przy zakupie na kredyt mówi, co się dzieje, jeśli kupujący nie uzyska finansowania mimo starań. Zwykle określa:
- że zadatek wraca do kupującego, jeśli bank wyda decyzję odmowną,
- w jakim terminie kupujący musi poinformować sprzedającego o odmowie,
- jakim dokumentem to potwierdza, np. pismem z banku,
- czy dotyczy to jednego, czy kilku banków.
Dokładne brzmienie warto skonsultować z notariuszem. Sprzedający ma prawo oczekiwać, że kupujący naprawdę złoży wniosek, dlatego dobry zapis jest uczciwy dla obu stron.
Terminy, które muszą się spinać
Druga pułapka to zbyt krótki termin zawarcia umowy przyrzeczonej. Na drodze do aktu są:
- złożenie kompletnego wniosku kredytowego,
- wycena mieszkania przez rzeczoznawcę banku,
- decyzja kredytowa,
- podpisanie umowy kredytowej,
- ustalenie terminu u notariusza i wypłata środków.
Czas każdego etapu zależy od banku i od tego, jak szybko skompletujesz dokumenty. Dlatego termin aktu w umowie przedwstępnej warto ustawić z zapasem i przewidzieć możliwość jego przesunięcia za zgodą stron.
Forma umowy: zwykła pisemna czy notarialna?
Umowę przedwstępną można zawrzeć w zwykłej formie pisemnej albo w formie aktu notarialnego. Różnica jest istotna:
- forma notarialna pozwala żądać zawarcia umowy przyrzeczonej, gdy druga strona się uchyla,
- forma zwykła pisemna daje co do zasady tylko roszczenie o naprawienie szkody.
Niektóre banki mają też własne wymagania co do treści lub formy umowy. Zapytaj o nie, zanim umówisz się na podpisanie.
Co jeszcze zapisać w umowie
- Dokładne dane nieruchomości: adres, numer księgi wieczystej, powierzchnia, miejsce postojowe lub komórka.
- Cena i sposób zapłaty: jaka część z wkładu własnego, jaka z kredytu, na jaki rachunek.
- Hipoteka sprzedającego: jeśli mieszkanie ma kredyt, opisz, że część ceny trafi bezpośrednio do banku sprzedającego.
- Stan wydania: co zostaje w mieszkaniu, termin wydania, brak osób zameldowanych.
- Dostęp dla rzeczoznawcy banku: sprzedający udostępnia mieszkanie do wyceny.
- Dokumenty: kto i do kiedy dostarcza zaświadczenia potrzebne bankowi i notariuszowi.
Najczęstsze błędy kupujących
- Wpłata wysokiego zadatku bez warunku kredytowego.
- Termin aktu ustalony „na oko”, bez sprawdzenia, ile trwa procedura w wybranym banku.
- Brak zapisu o dostępie dla rzeczoznawcy, przez co wycena się opóźnia.
- Nowe zobowiązania finansowe w trakcie procesu, które obniżają zdolność kredytową.
Najczęstsze pytania
Czy bank wymaga umowy przedwstępnej?
Przy kredycie na konkretne mieszkanie zwykle tak. Bank potrzebuje jej, żeby rozpatrzyć wniosek i zlecić wycenę.
Ile powinien wynosić zadatek?
Nie ma jednej kwoty z przepisów. Wysokość ustalają strony. Przy kredycie zadatek często jest częścią wkładu własnego, dlatego warto to wcześniej uzgodnić z bankiem.
Co, jeśli decyzja kredytowa przyjdzie po terminie z umowy?
Jeśli umowa przewiduje możliwość przesunięcia terminu, strony podpisują aneks. Jeśli nie, zaczyna się negocjacja ze sprzedającym, dlatego lepiej zostawić zapas od początku.
Jak to wygląda u nas
Przy zakupie z kredytem doradztwo kredytowe prowadzi nasz stały partner, a my pilnujemy strony nieruchomości: zapisów umowy przedwstępnej, dokumentów do banku, wyceny i terminu aktu. Opisujemy to szczegółowo na stronie o finansowaniu zakupu kredytem hipotecznym w Białymstoku. Jeśli jesteś na etapie szukania mieszkania, zobacz, jak wygląda zakup mieszkania z pośrednikiem po stronie kupującego. Ile gotówki przygotować na start, wyjaśniamy w artykule Ile wkładu własnego potrzeba przy zakupie mieszkania.